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Plus-value immobilière : une occupation brève n'est pas de nature à faire échec à l'exonération résidence principale

Publié le 26 février 2018

Il ressort des dispositions l’article 150 U-II-1° du CGI que les plus-values réalisées lors de la cession du logement qui constitue la résidence principale du cédant au jour de la cession sont exonérées d’impôt sur le revenu et, par suite, de prélèvements sociaux.

Sont considérés comme résidences principales, les immeubles ou parties d’immeubles constituant la résidence habituelle et effective du propriétaire. La résidence habituelle doit s’entendre du lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l’année. Il s’agit d’une question de fait que l’administration apprécie sous le contrôle du juge de l’impôt.

Lorsqu’un doute subsiste, le contribuable est tenu de prouver par tous moyens l’effectivité de la résidence. Ces précisions figurent aux paragraphes n° 30 et 40 du BOI-RFPI-PVI-10-40-10-20120912 publié au (BOFIP - Impôts). Par ailleurs, le logement doit être la résidence principale du cédant au jour de la cession. Ces conditions excluent les cessions portant sur des immeubles qui, bien qu’ayant constitué antérieurement la résidence principale du propriétaire, n’ont plus cette affectation au moment de la vente.

Aussi, la détermination de la résidence principale d’un contribuable, pour le bénéfice de l’exonération des plus values immobilières prévue à l’article 150 U-II-1° du CGI, constitue une question de fait, qui doit être appréciée au cas par cas sous le contrôle du juge de l’impôt.


Rappel des faits

M. et Mme A qui demeuraient dans un appartement de 96 m2 au 23 rue Pierre Leroux à Paris 7e, ont acquis le 6 avril 2011 des locaux à usage de bureaux d’une superficie de 200 m2 au 8 rue Saint-Augustin à Paris 2e qu’ils ont donnés en location à la SARL EBT, spécialisée dans l’achat-revente d’oeuvres d’art, dont M. A est le gérant .

M. et Mme A qui étaient également propriétaires d’un appartement de 76 m2 situé au 51 boulevard Rochechouart à Paris 9e, loué depuis le 1er juillet 2008, ont été informés par le locataire que ce dernier quitterait les lieux à compter du 1er septembre 2011 

M et Mme A ont alors vendu, le 26 septembre 2011, leur appartement du 23 rue Pierre Leroux à Paris 7e et ont emménagé en septembre 2011 au 51 boulevard Rochechouart à Paris 9e .

A la fin de l’année 2011, la SARL EBT a cessé de louer les bureaux du 8 rue Saint-Augustin à Paris, M. et Mme A… ont décidé d’affecter ces locaux à leur propre résidence principale et ont cédé, le 25 mai 2012, leur appartement du 51 boulevard Rochechouart à Paris 9e.

M et Mme A ont déclaré que cette opération portait sur leur résidence principale et ont fait application de l’exonération de plus value immobilière prévue à l’article 150 U-II-1° du CGI.

L’administration, a remis en cause cette exonération .

M. et Mme A relèvent appel du jugement du 13 décembre 2016 par lequel le Tribunal administratif de Paris a rejeté leur demande de décharge.


La CAA de Paris a donné raison aux époux A en annulant la décision du Tribunal administratif de Paris et en les déchargeant des cotisations supplémentaires à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux auxquelles ils ont été assujettis au titre de l’année 2012 et des pénalités y afférentes.

Pour refuser aux époux A le bénéfice de l’exonération de plus-value réalisée lors de la cession du bien situé au 51 boulevard Rochechouart à Paris 9e, l’administration avait considéré que le caractère effectif de l’habitation à titre de résidence principale n’était pas justifié en raison d’une période brève inférieure à 8 mois. Par ailleurs elle a estimé que l’occupation au moment de la vente répondait à des motifs de pure convenance.

De leur côté les époux A faisaient valoir :

  • un avis de taxe d’habitation mentionnant cette adresse et faisant état d’une imposition en tant que résidence principale,
  • une lettre de la ville de Paris adressant à M. A une carte de stationnement au titre de sa résidence dans le 9e arrondissement
  • des courriers de leur banque et de leur compagnie d’assurance faisant état de la prise en compte de leur nouvelle adresse au 51 boulevard Rochechouart à Paris 9e .

Ils faisaient également valoir une facture en date du 12 avril 2012 correspondant à un relevé de compteur et faisant état d’une consommation d’électricité de 1000 kwh.

La Cour fait valoir que « les factures d’électricité relatives à l’appartement du 51 boulevard Rochechouart à Paris 9e ne font pas état d’une consommation très faible mais correspondent au contraire à une consommation normale pour un foyer de quatre personnes, les requérants justifiant, par ailleurs, de ce que les charges de la copropriété incluaient le chauffage produit par une chaudière à gaz collective ainsi que les consommations d’eau » 

Il en résulte que les époux A avaient leur résidence effective à l’adresse en cause .

  • La seule circonstance que l’occupation de la résidence principale, d’une durée de huit mois et demi, ait été brève, n’est pas de nature à remettre en cause le bénéfice de l’exonération prévue par l’article 150 U-II-1° du CGI
  • qu’il en va de même de la circonstance que la cession soit intervenue à la suite de plusieurs opérations immobilières.


    Arrêt de la CAA de PARIS, 2ème chambre, 21/02/2018, 17PA00527