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Plus-value immobilière : quand le juge fait une stricte application de l'exonération dépendance immédiate et nécessaire

Publié le 13 février 2018

Les plus-values réalisées lors de la cession de la résidence principale du cédant au jour de la cession sont exonérées (Art. 150 U-II-1° du CGI).

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De plus, en vertu des dispositions de l’article 150 U-II-3° du CGI, l’exonération profite également aux dépendances immédiates et nécessaires de la résidence principale cédées de manière concomitante à cette dernière.

Que recouvre aujourd’hui le terme « Dépendances immédiates et nécessaires »

« Les dépendances immédiates et nécessaires de la résidence exonérée doivent former avec elle un tout indissociable et, par conséquent, être cédées en même temps que celle-ci. La circonstance que la vente soit réalisée auprès des acquéreurs distincts ne fait pas obstacle au bénéfice de l’exonération, toutes conditions étant par ailleurs remplie. dans cette situation, il est admis de considérer que la condition de cession simultanée est satisfaite lorsque les cessions interviennent dans un délai normal. » précise la doctrine BOFIP.

Si les cessions de terrains à bâtir tels que définis au 1° du 2 du I de l’article 257-I-2-1° du CGI, qui interviennent simultanément à la cession de la résidence principale, restent soumises au régime des plus-values immobilières sans pouvoir bénéficier de l’exonération, il en est différemment du terrain entourant l’immeuble.

Concernant ce dernier, l’administration admet, en effet, « que l’exonération porte sur l’ensemble du terrain (y compris l’assise de la construction) entourant l’immeuble. » (BOI-RFPI-PVI-10-40-10-20150812)


Rappel des faits

M. C a cédé le 15 juillet 2009 un ensemble immobilier situé à Bordes (Pyrénées-Atlantique), pour le prix de 440. 000 €.

Cet ensemble immobilier se compose d’une parcelle cadastrée B 382, supportant une maison ainsi qu’une ancienne grange dans laquelle ont été aménagés deux appartements, et d’une parcelle attenante non construite, cadastrée B 381.

Il a placé la plus-value réalisée à cette occasion sous le régime de l’exonération des plus-values applicables aux résidences principales, prévue par l’article 150 U-II-1° du CGI. A l’occasion d’un contrôle sur pièces de son dossier fiscal, l’administration a cependant remis partiellement en cause cette exonération.

L’administration n’a admis l’exonération de la plus-value de cession qu’en ce qu’elle porte sur la maison principale. M. C conteste la remise en cause de l’exonération en ce qui concerne la parcelle B 381 et, s’il admet le principe de la taxation de la plus-value afférente aux appartements situés dans l’ancienne grange, il conteste la valeur de cession retenue par l’administration pour établir le montant de cette plus-value.

Elle a fixé la plus-value nette imposable à la somme de 79 .200 € et a procédé, au titre de l’année 2009, aux rappels d’impôt sur le revenu et de contributions sociales correspondants, assortis de la majoration de 40 % pour manquement délibéré. M. C relève appel du jugement du 5 novembre 2015 par lequel le tribunal administratif de Pau a rejeté sa demande tendant à la décharge de ces rehaussements.


S’agissant de la notion de dépendances immédiates et nécessaires, la doctrine applicable au moment des faits précisait déjà, s’agissant du terrain entourant l’immeuble (Instruction 8-M-1-04 du 14 janvier 2004) : « Dans les autres cas, cette notion est interprétée de manière plus large. Il est admis, en effet, que l’exonération porte sur l’ensemble du terrain (y compris l’assise de la construction) entourant l’immeuble. »

S’agissant de la parcelle B 381 la Cour rappelle que la parcelle B 382 sur laquelle se trouve la maison qui constituait la résidence principale de M. C est séparée physiquement de la parcelle adjacente B 381 par un muret ponctué de portiques. Cette parcelle, d’une superficie de 1 624 m², dispose d’un accès distinct et indépendant.

« La Cour en a conclu que cette parcelle de terrain ne pouvait quand bien même elle n’a pas été vendue en tant que terrain à bâtir, être regardée comme une dépendance immédiate et nécessaire de la résidence principale du requérant au moment de la cession. Aussi, en dépit de la qualification de " parc d’agrément " que lui attribue M. C ce terrain ne pouvait pas bénéficier de l’exonération de la plus-value réalisée à l’occasion de sa vente. C’est donc à bon droit que l’administration a remis en cause cette exonération et que les premiers juges ont confirmé sa position. »




Arrêt de la CAA de BORDEAUX, du 8 février 2018, n° 16BX00014